Det finns just nu många viktiga och aktuella frågor för fastighetsföretag när det gäller moms. Här kommer tre stycken.
1. Nya regler för momsavdrag föreslås från 2027
Regeringen har föreslagit nya regler för momsavdrag i blandad verksamhet. Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 januari 2027.
Bakgrunden är två avgöranden från Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) som innebär att företag, med stöd av EU:s momsdirektiv, kan använda företagets totala årsomsättning som fördelningsgrund för gemensamma kostnader. Det gäller även företag som bedriver både momspliktig lokaluthyrning och momsfri lokal- eller bostadsuthyrning.
Regeringen anser att detta i vissa fall kan leda till en fördelning av momsavdraget som inte speglar den faktiska användningen. Förslaget innebär i stora delar en återgång till Skatteverkets tidigare tillämpning av reglerna om skälig grund.
Enligt förslaget blir omsättning huvudregel för fördelning av ingående moms i blandad verksamhet. För byggnadsrelaterade kostnader, exempelvis ombyggnationer, takomläggningar och fasadrenoveringar, ska fördelningen dock som huvudregel göras efter yta (liksom innan HFD:s dom). Omsättning får i de fallen bara användas om den ger ett mer rättvisande resultat.
Skillnaden mellan fördelning efter omsättning och yta kan få stor ekonomisk betydelse för många fastighetsföretag.
Exempel
Ett fastighetsföretag äger en byggnad som till ytan består av 90 procent bostäder och 10 procent momspliktigt uthyrda lokaler. Den momspliktiga uthyrningen motsvarar samtidigt 80 procent av bolagets totala årsomsättning. Momsen på en takrenovering uppgår till 500 000 kronor.
- Momsavdrag enligt omsättning: 400 000 kr (valbart idag)
- Momsavdrag enligt yta: 50 000 kr (enligt förslaget)
Förslaget innehåller inte något undantag från reglerna om justering av moms på investeringsvaror. Det innebär att de nya reglerna även kan påverka fastighetsföretag som befinner sig i en pågående justeringsperiod och har använt omsättning som fördelningsgrund för sina fastighetskostnader.
Fastighetsägare kan därför bli tvungna att – via de särskilda justeringsreglerna – betala tillbaka moms som avser ny-, till- eller ombyggnationer (ej reparationer och andra löpande driftkostnader) där omsättningen valts som fördelningsgrund för momsavdraget. Det gäller om denna fördelning gett ett större avdrag än fördelning efter byggnadens ytor.
2. Reglerna om frivillig beskattning består
Uthyrning av lokaler är som huvudregel momsfri, men under vissa förutsättningar kan hyresvärden välja frivillig beskattning och därmed få rätt till avdrag för ingående moms på kostnader som avser lokalen.En grundläggande förutsättning är att lokalen används stadigvarande i momspliktig verksamhet. Normalt krävs ett tillsvidareavtal eller ett tidsbestämt hyresavtal på minst tolv månader.
HFD har slagit fast att frivillig beskattning även kan tillämpas när flera hyresgäster delar samma lokal utan ensamrätt till en viss yta. Detta gäller under förutsättning att samtliga hyresgäster använder lokalen i momspliktig verksamhet.
Skatteverket anser dock att frivillig beskattning inte kan tillämpas om hyresvärden själv delar lokalen med en hyresgäst som saknar ensamrätt till en viss yta, även om hyresgästen bedriver momspliktig verksamhet. Samma syn gäller vid andrahandsuthyrning.
Det har funnits förslag om att utvidga den frivilliga beskattningen till att även omfatta uthyrning till hyresgäster som bedriver momsfri verksamhet. Den utredning som regeringen tillsatt avstyrker detta vilket sannolikt innebär att regeringen inte kommer gå vidare med någon sådan lagändring. För fastighetsägare innebär det att de praktiska problemen kring delade lokaler kvarstår.
3. Parkeringsmomsen – fortfarande en öppen fråga
Uthyrning av parkeringsplatser är momspliktig. Under vissa förutsättningar kan parkeringen dock anses utgöra en del av en momsfri bostads- eller lokalupplåtelse och därmed följa samma momshantering.
Skatteverket har ändrat sin tolkning av när detta gäller. Enligt den nya synen är en parkeringsplats bara en momsfri del av bostads- eller lokalupplåtelsen om tre villkor är uppfyllda. Den viktigaste förändringen är att hyresgästen inte får kunna välja bort parkeringsplatsen mot en lägre hyra.
Den nya tillämpningen har skjutits upp två gånger och är nu planerad att börja gälla för tillhandahållanden från den 1 april 2027.
Rättsläget är dock fortfarande osäkert. Regeringen har tillsatt en utredning som ska redovisas i december 2026. Samtidigt väntar avgöranden från HFD efter att Skatterättsnämnden i flera förhandsbesked bedömt att uthyrning av parkeringsplatser till medlemmar och hyresgäster kan vara momsfri, även när upplåtelsen sker genom separata avtal och debiteras särskilt.
Om parkeringsuthyrningen blir momspliktig kan befintliga hyresavtal behöva ses över. Om moms inte kan läggas på hyran får hyresvärden under en övergångsperiod själv bära kostnaden för den utgående momsen. På sikt kommer kostnaden ofta att föras vidare till hyresgäster utan avdragsrätt, främst bostadshyresgäster och andra privatpersoner. Samtidigt får hyresvärden rätt till momsavdrag på kostnader för parkeringsverksamheten.
Om HFD kommer fram till att uthyrningen av p-platser kan ingå i den momsfria bostadshyran, kan det också bli nödvändigt att se över befintliga avtal samt hanteringen av momsen. Det gäller de fastighetsägare som agerat efter SKV:s syn och redan ändrat sin uthyrning av p-platser till momspliktig.
Håll dig uppdaterad
Flera viktiga förändringar väntar under 2027, samtidigt som flera frågor fortfarande är oklara. Det finns därför goda skäl för fastighetsföretag och deras rådgivare att följa utvecklingen och analysera hur de nya reglerna kan påverka den egna avdragsrätten.
På Kursen Fastighetsmoms – nytt och aktuellt går vi igenom det aktuella rättsläget, analyserar den senaste rättsutvecklingen och ger praktiska råd om hur fastighetsföretag bör agera.