Momskrångel med den tillfälliga hyresrabatten

Fastighetsägare som får del av den tillfälliga hyresrabatten ska normalt redovisa moms på bidraget. Om hyresgästen senare går i konkurs – utan att betala någon hyra – får fastighetsägaren inte fullt ut reducera den tidigare redovisade utgående momsen. Det anser Skatteverket.

     

den 28 april 2020 Kristina Andreasson

Fastighetsägare som ger en hyresrabatt till hyresgäster i vissa branscher kan i efterhand få stöd från staten – här kallat coronastöd – med maximalt halva hyresrabatten. Dock högst 25 % av ordinarie hyra för perioden 1 april – 30 juni. Avtalet om rabatt ska ha slutits innan den 30 juni 2020. Det är länsstyrelserna som fattar beslut om stöd efter ansökan.

Skatteverket (SKV) har i sin rättsliga vägledning under april 2020 gjort vissa klargöranden om coronastödet och moms. SKV:s syn på coronastödet påverkar även möjligheten till justering av momsen vid en eventuell kundförlust.

Bidrag direkt kopplat till priset

Den första ”krångligheten” är att SKV anser att coronastödet är ett sådant bidrag som är direkt kopplat till priset för lokalupplåtelsen. Det innebär att fastighetsägaren inte bara ska redovisa utgående moms på hyran till hyresgästen – utan även på coronastödet.  Momsen på hyresfakturan kommer därför att vara högre än 25 procent.

Vad som är ”rätt” hantering kan variera

Att fakturera och redovisa moms blir för både fastighetsägare och hyresgästen därför krångligare än normalt. Vad som är rätt hantering beror också på ett flertal faktorer – som kan variera från fall till fall.

  • Om hyran fakturerats i förskott – och därför behöver justeras genom en kreditfaktura.
  • Om inget särskilt avtalats avseende moms på hyresrabatten, läs om den möjligheten här.
  • Om rabatten som avtalats baserar sig på hyran exklusive eller inklusive moms.
  • Om rabatten är villkorad av att coronastödet medges fastighetsägaren.
  • Hur sannolikt det är att länsstyrelsen fattar beslut om att medge coronastödet.

Nedan exempel utgår ifrån en vanlig situation med kvartalshyra som fakturerats i förskott. Du som är abonnent på Servicepaket Moms kan läsa om fler situationer i denna artikel (exklusivt för abonnenter på Servicepaket moms).

Hyra faktureras i förskott – en vanlig situation

Hyran för kvartal 2 har fakturerats i början på mars 2020. Hyresgästen har inte betalat någon del av hyran. Fastighetsägaren och hyresgästen ingår i april ett avtal om hyresrabatt. Rabatten är 50 % av ordinarie hyra, exklusive moms. Inget särskilt avtalas om momsen på rabatten.

Fastighetsägaren ansöker om coronastödet, i rätt tid och på rätt sätt, men kommer inte ha fått länsstyrelsens beslut om stöd när kvartal 2 gått till ända. Exemplet förutsätter att det är hög sannolikhet att länsstyrelsen kommer att medge sökt stöd.

Det enklaste för att momsredovisningen ska bli rätt för fastighetsägaren är att helt kreditera den första hyresfakturan, som ställdes ut i mars – steg 1, nedan. Därefter utfärdas en helt ny hyresfaktura som tar hänsyn till avtalet om rabatt – steg 2.

När fastighetsägaren är säker på att få stödet från länsstyrelsen kan momsen på stödet tas med redan i den nya rättade hyresfakturan. Orsaken till att momsbeloppet blir mer än 25 % av hyran är alltså att SKV anser att coronastödet ska ingå i beskattningsunderlaget för moms.

 

Ordinarie faktura
Förskottshyra Q2

Steg 1: Kreditfaktura efter avtalad rabatt

Steg 2: Ny hyresfaktura efter avtalad rabatt

Hyra, exkl moms

 80.000

-  80.000

+  40.000

Moms

 20.000

-  20.000

+  15.000 *)

Summa

100.000

- 100.000

+  55.000

*) 25 % på 40.000 + 25 % på 20.000 (stödet) = 15.000 kr

Administrativa svårigheter?

Fakturorna i steg 2 kommer inte att följa den normala mallen. Detta då momsbeloppet inte kommer att motsvara 25 % av det som hyresgästen ska betala, exklusive moms.

Vissa system kommer kanske inte ens kunna producera en sådan faktura. Då får detta hanteras manuellt. Vill fastighetsägaren slippa detta krångel kan man överväga att ingå ett avtal med hyresgästen om att rabatten som ges i efterhand inte ska påverka momsen. Läs mer om detaljerna för en sådan överenskommelse här.

Konstaterad kundförlust

Den andra ”krångligheten” berör reducering av moms vid kundförluster i samband med hyresrabatter.

Dessvärre kommer det nog bli flera hyresgäster som – trots hyresrabatt – försätts i konkurs. Fastighetsägare som vid det tillfället alltjämt har en fordran på obetald hyra för kvartal 2 år 2020 får då en konstaterad kundförlust. Det innebär att fastighetsägaren har rätt att justera ner den utgående momsen som belöper på förlusten.

I exemplet ovan är fordran på hyra, efter rabatt, 55.000 kr, inkl. moms. Om hyresgästen försätts i konkurs – utan att någon del av hyran betalats – kommer fastighetsägaren få reducera sin utgående moms med 20 % av 55.000 kr – 11.000 kr alltså. Detta trots att fastighetsägaren de facto har redovisat 15.000 kr i utgående moms. En kundförlust ger alltså inte full kompensation för den moms som har redovisats. Det beror på att moms – enligt SKV – även ska redovisas på coronastödet som inte ingår i hyresgästens skuld till fastighetsägaren.


Klart du ska få snabba svar på dina momsfrågor!

Sliter du med momsfrågor i ditt arbete? Vore det skönt att ha någon att bolla dina tankar med?

I Servicepaket Moms hjälper vi dig hålla koll på alla detaljer och komplicerade regelverk. Välkommen till en enklare momsvardag!

Jag vill prova paketet!