Om ett fåmansbolag finansierar uppförandet av ett attefallshus på företagsledarens tomt ses det i regel som en privat levnadskostnad – även om byggnaden används i bolagets verksamhet. Anledningen är att attefallshuset ökar värdet på företagsledarens fastighet som därmed gynnas personligen.
Tillåten värdeöverföring eller förbjudet lån?
Eftersom det sker en värdeöverföring från bolaget utan affärsmässig grund måste form- och kapitalkraven i aktiebolagslagen, ABL, vara uppfyllda.
En formell vinstutdelning förutsätter majoritetsbeslut på bolagsstämma. Andra värdeöverföringar kräver istället samtliga aktieägares samtycke (SAS-principen). Kapitalkravet innebär att det måste finnas tillräckligt med fritt eget kapital, d.v.s utdelningsbara medel, enligt den senast fastställda balansräkningen. Detta gäller även vid förtäckta värdeöverföringar, d.v.s även i denna situation.
Om en värdeöverföring sker i strid med dessa krav är värdeöverföringen otillåten, men var medveten om risken att transaktionen kan komma att klassas som ett förbjudet lån om mottagaren inte omedelbart ersätter bolaget för det mottagna värdet eller rättar till en ev. formaliabrist.
Förmånsbeskattning av företagsledaren
Om värdeöverföringen är tillåten, d.v.s uppfyller kraven i ABL, får företagsledaren behålla det mottagna värdet men det medför skattekonsekvenser. En aktiv företagsledare förmånsbeskattas normalt som inkomst av tjänst och bolaget måste betala socialavgifter på förmånsvärdet. En passiv delägare torde istället beskattas enligt reglerna om utdelning. Då uttagsbeskattas också bolaget.
Om överföringen bedöms som ett förbjudet lån beskattas låntagaren som inkomst av tjänst, oavsett om denne är aktiv eller passiv i bolaget. Bolaget slipper dock socialavgifter. Beskattning sker även om lånet återbetalas.
Förmånsbeskattning trots anpassningar till verksamheten?
Att en byggnad är anpassad till bolagets verksamhet och olämplig som bostad räcker inte för att undvika förmånsbeskattning, även om det privata värdet är mer begränsat. För att helt undgå beskattning måste bolaget äga byggnaden. Då kan den tas upp som en tillgång i bolaget.
Det förutsätter att bolaget innehar rätten till marken. Det kan t. ex. uppnås genom ett skriftligt och registrerat arrendeavtal (anläggningsarrende) eller genom att marken styckas av och överförs till företaget. Dessutom bör bolaget vara registrerat som ägare av byggnaden och ha den inkluderad i företagets försäkring. Sådana upplägg medför dock både juridiska och skattemässiga utmaningar som bör stämmas av innan bygget sätter igång.
Momsavdrag svårt – men inte omöjligt!
Det är svårt att få momsavdrag för attefallshus på företagsledarens tomt, eftersom byggkostnaderna normalt omfattas av avdragsförbudet för stadigvarande bostad.
För momsavdrag krävs att byggnaden uteslutande ska användas i bolagets momspliktiga verksamhet och att den är specialanpassad så att den blir olämplig som bostad. Enligt Skatteverket ska byggnaden vara utrustad och inredd på ett sätt som är typiskt för den bedrivna verksamheten. Enkel återställning till bostad får inte vara möjlig. Utrustning som toalett, dusch, säng och pentry kan påverka bedömningen negativt.
I praxis har momsavdrag medgetts för byggnader där betydande anpassningar skett, exempelvis för tillverkning, SPA- och konferensverksamhet, frisersalong samt multimediaanläggningar.
Även om momsavdrag medges kan ändrad användning inom en tio-årsperiod medföra att moms måste återbetalas enligt bestämmelserna om justering.
Arbete med egen personal – fakturera i tid!
Om det handlar om ett byggbolag som uppför attefallshuset med sin egen personal – utan att ta betalt – kan det bli fråga om uttagsbeskattning av moms istället för nekat momsavdrag. Utgående moms beräknas då normalt på bolagets kostnad för uppförandet av byggnaden (arbete och material).
Om avsikten är att ta betalt bör man inte vänta för länge med att utfärda faktura. Branschpraxis bör följas. Sen fakturering och/eller lång kredittid kan leda till att transaktionen bedöms som ett förbjudet lån. Då stryps också momsavdraget.
Många varningsklockor!
Att låta bolaget finansiera ett attefallshus på den egna tomten triggar flera varningsklockor och blir oftast inte så ekonomiskt gynnsamt, som man tänkt sig.
Ett alternativ är att finansiera bygget privat och hyra ut attefallshuset till bolaget, men även då kan vinsten bli begränsad. Marknadsvärdet för sådan uthyrning är ofta ganska låg och överhyra (hyra över marknadsvärdet) beskattas som lön.
Marknadsmässig hyresintäkt beskattas normalt i kapital med 30 procent men schablonavdraget om 40 000 kronor får inte tillämpas vid uthyrning till eget bolag. Endast skäligt avdrag medges för ökade kostnader för t.ex. el, vatten och uppvärmning.
Byggnadens utformning och användning kan också påverka dess klassificering vid fastighetstaxeringen. Om den är olämplig som bostad och används helt i bolagets verksamheten eller hyrs ut långsiktigt till bolaget kan den räknas som en näringsfastighet även vid inkomsbeskattningen. Då beskattas hyresintäkten i näringsverksamhet. Detsamma gäller vid utarrendering av mark till bolaget.
Att blanda ihop bolagets ekonomi med den privata sfären innebär alltid risker och bör därför ske med stor försiktighet!
