Är det inte alltid moms på lokalhyra?
Nej, huvudregeln är faktiskt att det är en momsfri tjänst. Det går dock att lägga moms på uthyrningen om den uppfyller ett antal krav för frivillig beskattning.
Frivillig beskattning är väl bara något som bara berör den som äger fastigheten och hyr ut. Om mitt företag är förstahandshyresgäst behöver jag väl inte bry mig om det?
Jo, även en förstahandshyresgäst måste ha koll på reglerna. Momsfriheten för lokaluthyrning och möjligheten till frivillig beskattning gäller både för fastighetsägare, förstahandshyresgäst och andrahandshyresgäst – i den mån lokal hyrs ut.
Varför skulle man vilja tillämpa frivillig beskattning?
Fördelen är att den som hyr ut med moms också kan dra av ingående moms på sina kostnader för lokaluthyrningen.
Okej, då förstår jag varför man vill lägga moms på lokalhyra. Vad är det då för krav som ska vara uppfyllda för frivillig beskattning?
Det är många krav som ska vara uppfyllda samtidigt. Uthyrningsobjektet ska
Om jag sitter på en stor lokal och vill hyra ut delar av lokalen till några andra företagare – kan jag lägga moms på hyran då?
Enligt en dom i Högsta förvaltningsdomstolen (2023 ref 24) är det numera accepterat att lägga moms på hyran när flera hyresgäster samtidigt använder en och samma lokal. Kravet på stadigvarande användning är alltså uppfyllt även när flera hyresgäster delar på en lokal. Skatteverkets tolkning är dock att det i så fall krävs att samtliga hyresgäster bedriver momspliktig verksamhet och att du som förstahandshyresgäst inte själv nyttjar lokalen.
För att du ska kunna lägga moms på hyran kan du alltså inte själv nyttja samma lokal som dina andrahandshyresgäster. Däremot kan du hyra ut ett separat avskilt rum – som du inte själv nyttjar –till en eller flera hyresgäster med moms. Under förutsättning att alla bedriver momspliktig verksamhet i det rummet.
En lokal är nämligen en byggnadstekniskt avskild enhet, normalt ett rum. Ett lokalkontrakt består därför i momshänseende vanligen av flera lokaler (rum). Den stadigvarande användningen ska därför vara uppfylld i varje enskilt rum.
Vad händer om jag lagt moms på hyran men Skatteverket anser att kraven inte är uppfyllda?
Du som hyresvärd har inte rätt att få tillbaka moms på kostnader som du själv har för att kunna hyra ut den aktuella lokalen.
Din hyresgäst får inte avdrag för det som benämnts som ”moms” på hyresavin, fakturan.
Måste mitt företag som är hyresvärd betala in den utgående momsen som lagts på hyran även om den är fel?
Ja, det blir företaget ändå skyldigt att göra. Om ett belopp benämnts som moms på en faktura eller liknande är den, som utfärdat underlaget enligt mervärdesskattelagen, ändå skyldig att betala in det till Skatteverket. För att få tillbaka momsen krävs att den som tagit ut momsen felaktigt utfärdar en ändringsfaktura, kreditfaktura till kunden.
Oj, vad krångligt detta verkar vara. Finns det verkligen inget sätt att ta ut moms på en lokalhyra utan att använda reglerna för frivillig beskattning?
Inte om det bara handlar om tillgången till lokal dvs. i princip låsbara utrymmen där den eller de som är hyresgäster kan utetstänga andra från att nyttja utrymmet. Det kan vara möjligt att det blir en momspliktig tjänst av annan karaktär om tillhandahållandet har fler element, tjänster, utöver tillgången till lokalen.
Högsta förvaltningsdomstolen (HFD 2021 ref 6 I och II) har exempelvis ansett att s.k. arbetsplatser vid co-working var en momspliktig tjänst i sin helhet. Det var då fråga om garanterad arbetsstation med sedvanliga kontorsservicetjänster som reception, wifi, tillgång till skrivare, kaffe/te, städning och säkerhetstjänster.
Innehållet i tillhandahållandet torde många gånger kunna motsvara det som ett bolag i en koncern tillhandahåller andra koncernbolag när de delar på kontorsutrymmen som t.ex. i ett aktivitetsbaserat kontorslandskap och ingen av dem har möjlighet att utestänga någon av de andra företagen från att nyttja utrymmet.
Hur ska man veta om det är enbart lokal man hyr ut eller om tillhandahållandet har fler element av tjänster?
Det bör framgå av avtalet – överenskommelsen – mellan parterna. Även om muntliga avtal är giltiga rekommenderar jag starkt att skriftliga avtal ingås. Vill man få uthyrningen av lokal att bli momspliktig utan att behöva uppfylla kraven på frivillig beskattning är det väldigt viktigt att noga specificera alla tjänster som utöver själva lokalhyran ingår i tjänsten.
Oj, det verkar ju helt sjukt svårt. Kan företagen verkligen göra rätt med allt här?
Nej, tyvärr är det väldigt vanligt att både fastighetsägare och lokalhyresgäster hamnar fel i de enormt krångliga momsreglerna. Reglerna är väldigt gamla och inte anpassade till dagens användning av lokaler. Det har kommit ett antal förslag på förenklingar, som tyvärr inte blivit genomförda.
Enklast hade ju varit om fastighetsägaren – och hyresgäster som vidareuthyr – hade haft rätt att lägga moms på hyran oavsett om hyresgästen bedriver momspliktig eller momsfri verksamhet i lokalen. Och oavsett om uthyrningen ske på lång eller kort tid.
Det pågår för närvarande en utredning som bland annat berör frivillig beskattning. Utredningens förslag ska redovisas senast den 30 januari 2026. Oavsett resultat av utredningen kommer sannolikt dagens regler att finnas kvar ytterligare ett antal år, tyvärr.