Ett avdelat rum kan vara flera lokaler

Uthyrning av lokal är enligt huvudregeln momsfritt. Under vissa förutsättningar kan en lokal hyras ut med moms enligt systemet för frivillig skattskyldighet. Då blir det moms på hyran till hyresgästen och den som hyr ut kan dra av momsen på sina kostnader kopplade till lokalen.

     

den 9 maj 2015

Systemet med frivillig skattskyldighet är komplicerat. Flera förutsättningar ska vara uppfyllda. Till exempel ska hyresgästen bedriva momsskyldig verksamhet och uthyrningen ska vara stadigvarande. Dessutom ska uthyrningen avse en ”lokal” som hyresgästen disponerar med ensamrätt under hela avtalstiden.

Ett lokalkontrakt med flera rum

Ett rum med väggar och dörr är normalt en lokal. Ett lokalkontrakt består därmed vanligtvis av flera lokaler (rum). En yta i ett rum som saknar avskiljning (väggar och dörrar) är enligt Skatteverket (SKV) normalt inte någon ”lokal”. Om en sådan som delas av flera kan den därför normalt inte hyras ut med frivillig skattskyldighet.

SKV godkänner dock sedan tidigare (jfr Rättslig vägledning för 2015) att en yta som är klart bestämd till läge och storlek får betraktas som lokal i momshänseende. Som exempel har SKV angivit att detta bör gälla butiksytor i ett varuhus, se även SKV:s ställningstagande 2008-09-24, dnr 131 534842-08/111.

Ett rum kan innehålla flera lokaler

SKV har nu gått ännu ett steg längre (jfr Rättslig vägledning från 2016). SKV ger följande exempel:

”En hyresvärd hyr ut ett kontorsrum till två företag. De två hyresgästerna hyr var sin del av rummet. Den yta som respektive hyresgäst hyr är specificerad till läge och storlek i hyresavtalet.

Kontorsrummets planlösning är sådan att båda hyresgästerna kan komma till den delen av rummet som de själva hyr utan att passera ytan som den andra hyresgästen hyr. Under dessa förutsättningar kan de två delarna av kontorsrummet omfattas av frivillig skattskyldighet, trots att de inte är avskilda enheter byggnadstekniskt.”

Enligt vår bedömning innebär SKV:s uttalande följande.

Exempel 1 – hyresvärden låter hyresgäster passera via den egna delen av rummet

En fastighetsägare använder själv alla rum i en byggnad – utom ett stort kontorsrum i bottenvåningen. Där finns plats för tre arbetsplatser. Fastighetsägaren hyr stadigvarande ut var och en av platserna till olika momsskyldiga företag – A, B och C. I varje hyreskontrakt har den yta som företagen disponerar med ensamrätt märkts ut på en ritning över kontorsrummet. Av skissen, se nedan, framgår också att det finns en gång som gör det möjligt för respektive hyresgäst att gå till sin egen del av rummet - utan att behöva inkräkta på någon yta som någon av de andra hyresgästerna hyr med ensamrätt.

Frivillig skattskyldighet kan väljas av fastighetsägaren vid uthyrningen till A, B och C.

 

Exempel 2 - hyresvärden låter hyresgäster passera via den egna delen av rummet

En fastighetsägare hyr ut ett stort kontorsrum till det momsskyldiga företaget X. I rummet finns plats för tre arbetsplatser. X har själv bara behov av två av dessa. Den tredje platsen hyr därför X ut stadigvarande till Y som bedriver momsskyldig verksamhet. I kontraktet med Y har den yta Y disponerar med ensamrätt märkts ut på en ritning. Det framgår av skissen, se nedan, att Y måste passera genom en del av den yta som X använder för att komma till sin del av rummet.

Fastighetsägaren kan välja frivillig skattskyldighet för uthyrningen till X. X kan välja frivillig skattskyldighet för uthyrningen till Y. Det går alltså bra att den som är hyresvärd låter en egen hyresgäst passera genom sin del av rummet.

 

Exempel 3 - en hyresgäst måste passera via en annan hyresgästs hyrda utrymme

En fastighetsägare har två kontorsrum som man vill hyra ut. Kontorens planlösning innebär att för att komma till det ena kontoret måste man passera genom det andra kontoret.

Ett av kontoren hyr fastighetsägaren ut stadigvarande till det momsskyldiga företaget X. Det andra rummet har två kontorsplatser. Fastighetsägaren hyr stadigvarande ut del av detta rum till de momsskyldiga företagen Y och Z. I kontraktet med Y respektive Z har den yta som de disponerar med ensamrätt märkts ut på en ritning. Det framgår av skissen, se ovan, att Y och Z måste passera genom en del av den yta som X använder för att komma till sin del av rummet.

Fastighetsägaren kan inte välja frivillig skattskyldighet för uthyrningen till X. Det beror på att planlösningen gör att X inte får ensamrätt till rummet när Y och Z måste passera för att komma till sin plats. Av skissen framgår dock att det finns möjlighet för Y och Z att komma till sina platser utan att inkräkta på varandras. Fastighetsägaren kan därför välja frivillig skattskyldighet för uthyrningen till Y och Z.

Ett sätt att möjliggöra frivillig skattskyldighet för uthyrningen till X är att fastighetsägaren begränsar ytan som X hyr med ensamrätt, se skissen nedan. Därmed kan Y och Z komma till sina ytor utan att inkräkta på X:s yta.