Co-working och aktivitetsbaserade kontor – en momsfälla?

Momsreglerna för lokalupplåtelser är krångliga. För att kunna ta ut moms på en lokalhyra måste kraven för frivillig skattskyldighet vara uppfyllda. Här lurar momsfällor bland annat för co-working och aktivitetsbaserade kontor.

     

den 3 september 2020 Kristina Andreasson

Lokalkostnader är ofta – vid sidan av personalkostnader – den enskilt största utgiftsposten för ett företag. Det är därför intressant att på olika sätt dela lokal med andra för att få ner kostnaderna. Moms är ju normalt inte en kostnad för företagen – men när det gäller lokaler är det inte alltid sant. 

Problem för fastighetsägaren/uthyraren

Att flera delar på kontor och möteslokaler – t.ex. i form av co-working – har blivit populärt. För att få lägga moms på hyran av en lokal ska dock upplåtelsen vara stadigvarande.

I det begreppet ligger inte bara hyresavtalets längd. Stadigvarande innebär även att hyresgästen ska ha ensam nyttjanderätt till lokalen under avtalstiden. Med andra ord får inte fastighetsägaren samtidigt hyra ut lokalen till någon annan hyresgäst. Detta går stick i stäv med själva grundidén i ett co-working koncept.  

Dyrt för hyresgästen

Jo, hyresvärden har de facto rätt att hyra ut till fler hyresgäster samtidigt men det innebär i så fall att hyran inte kan beläggas med moms. Hyresvärden kan då inte heller dra av ingående moms på driftskostnader och utgifter för ny-, till- eller ombyggnad. Då kommer den ”momsfria hyran” i realiteten inte vara fri från moms. Momsen ligger istället dold i kostnaderna vilket gör det dyrare än ”vanlig” lokalhyra med moms.

Högsta förvaltningsdomstolen ska pröva ett fall som rör just co-working koncept där det utöver lokal även ingick viss service. Det är ett förhandsbesked från Skatterättsnämnden som överklagats. Skatterättsnämnden bedömde tillhandahållandet som momsfritt. 

Andrahandsupplåtelse drabbar förstahandshyresgästen

De större fastighetsägarna är normalt väl förtrogna i hur momsreglerna fungerar. Deras hyresgäster är dock inte alltid lika medvetna. De riskerar därför att hantera momsen fel vid en upplåtelse i andrahand.

Det är vanligt att flera företag i en koncern delar på en aktivitetsbaserad kontorsyta. Det är normalt ett kontorslandskap med arbetsplatser som inte är avgränsade från varandra med dörrar och väggar. I ett aktivitetsbaserat kontor har de anställda inte en egen arbetsplats utan väljer en plats utifrån vilka arbetsuppgifter som ska utföras den aktuella dagen.

Om bara ett av företagen i koncernen tecknar hyreskontraktet med fastighetsägaren för hela kontorslandskapet så kan normalt hyresvärden omfattas av frivillig skattskyldighet. Därmed kommer hyran till förshandshyresgästen att normalt beläggas med moms.

Om även anställda i andra företag i koncernen ska nyttja samma arbetsplatser så innebär det att förstahandshyresgästen hyr ut en del av arbetsplatserna i andra hand. Den uthyrningen kan inte omfattas av frivillig skattskyldighet. En viss arbetsplats kommer ju inte stadigvarande, med ensamrätt, att kunna nyttjas av en viss hyresgäst när de anställda – från olika juridiska personer – flyttar runt i kontorslandskapet.

I detta fall är det istället förstahandshyresgästen som drabbas av en ökad momskostnad. När andrahandshyran inte kan debiteras med moms blir ju momsen på kostnaderna inte avdragsgill. Kostnaderna torde till största delen bestå av delar av hyran från fastighetsägaren.

Undvik momsfällorna – tänk till före!

Det gäller att alltså att tänka till när en lokal ska nyttjas gemensamt med andra företag. Det är stor risk till fel hantering och att moms felaktigt dras av.

De här – och mycket mer – kommer vi att prata om på Stora Momsdagen som du kan läsa mer om här!


Klart du ska få snabba svar på dina momsfrågor!

Sliter du med momsfrågor i ditt arbete? Vore det skönt att ha någon att bolla dina tankar med?

I Servicepaket Moms hjälper vi dig hålla koll på alla detaljer och komplicerade regelverk. Välkommen till en enklare momsvardag!

Jag vill prova paketet!